Nadchodzą zmiany dla deweloperów. Mają położyć kres patologicznym rozwiązaniom, które pojawiają się w branży i zapewnić komfortowe warunki życia w budowanych mieszkaniach. Czego dotyczą i jak mogą wpływać na rynek mieszkaniowy?
O problemach związanych z tzw. „patodeweloperką” słyszał już prawie każdy. Internet często obiegają informacje o bardzo małych mieszkaniach czy balkonach, między którymi sąsiedzi mogą sobie podawać ręce.
Takim sytuacjom ma przeciwdziałać nowe rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Nowelizacja została niedawno notyfikowana Komisji Europejskiej i czeka na podpisanie przez ministra rozwoju i technologii.
Zmiany przewidują, że:
Więcej przestrzeni
Minimalna odległość budynków mieszkalnych wielorodzinnych (bloków) od granicy działki ma wynosić po nowelizacji co najmniej 5 metrów (obecnie są to 4 metry), natomiast w przypadku budynków gospodarczych / przemysłowych powyżej 1000m2 aż 30m.
Prywatność na Balkonie
Między balkonami na odrębnej płycie balkonowej ma być zachowana odległość, co do zasady, minimum 4 metrów.
Sklepiki osiedlowe
Minimalna powierzchnia lokalu użytkowego w nowym budynku ma wynosić 25 m2. Mniejsze lokale będą mogły być zlokalizowane jedynie na parterze, o ile będą miały dostęp bezpośrednio z ulicy. Ma to przeciwdziałać sytuacjom, w których budowane są małe lokale „teoretycznie” użytkowe, które po ich sprzedaży i tak służą jako mieszkania.
Naturalne światło
Dobowe nasłonecznienie dla pokoi mieszkalnych ma wynosić co najmniej 3,5 h, z wyjątkiem pokoi zlokalizowanych w zabudowie śródmiejskiej.
Więcej zieleni
20% powierzchni działek budowlanych powyżej 1000m2 ma być przeznaczone na zieleń, natomiast na osiedlach powyżej 20 mieszkań obowiązkowe będzie także zbudowanie ogrodzonego placu zabaw dla dzieci.
Wyciszenie drzwi
Obowiązkowe będzie wprowadzenie w nowym budownictwie izolacji akustycznej drzwi wejściowych (minimum 38 dB) od klatki schodowej, co ma sprzyjać komfortowi mieszkańców, a także ustandaryzować dobór drzwi wejściowych.
Specjalne udogodnienia
Projekt przewiduje też wprowadzenie wymogów dotyczących udogodnień dla osób niepełnosprawnych. Nowe przepisy przewidywać mają, że w niektórych rodzajach budynków będą musiały znaleźć się specjalne pomieszczenia, służące np. do przewinięcia osoby dorosłej ze szczególnymi potrzebami. Chodzi o to, by wszystkie czynności były wykonywane nie tylko w higienicznych, ale i godnych warunkach. Zmienią się też wymogi dotyczące tworzenia pomieszczeń do przewijania dzieci i karmienia piersią.
Jak te zmiany wpłyną na rynek?
Niestety łyżka dziegciu w beczce miodu – poprawa warunków mieszkaniowych z dużym prawdopodobieństwem spowoduje wzrost cen mieszkań. Nowe przepisy po pierwsze ograniczać będą dostępność działek, na których można budować bloki mieszkaniowe. Po drugie, istnieje duże prawdopodobieństwo, że mniej mieszkań będzie mogło powstać na tych działkach, na których inwestorzy zdecydują się budować nowe budynki. Obydwa te dwa czynniki spowodować mogą zatem spadek podaży, przy utrzymującym się wysoko popycie.
Co ciekawe rynek nieruchomościowy już notuje bardzo wysokie wzrosty cen mieszkań związane z programem bezpieczny kredyt 2%, mimo że zapowiadane zmiany nie weszły jeszcze w życie. Z najnowszego raportu Expandera wynika, że w sierpniu, zaledwie w ciągu miesiąca, ceny sprzedaży mieszkań w Polsce wzrosły o 2%, natomiast od stycznia aż o 9%!
Krótki czas na wdrożenie zmian
Kolejny problem, który widzą deweloperzy w zmianach to bardzo krótki czas na przygotowanie się do nich — zmiany mają wejść w życie już 1 kwietnia 2024 r.
Niemałe zamieszanie powstało również wokół już istniejących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, które przewidują m.in. mniejszą minimalną odległość budynków od granicy działki. Sporne nadal pozostaje, czy to miejscowe plany, czy nowe brzmienie rozporządzenia będą wiodły prym. Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 7 lipca 2023 r. dopuściła jednak możliwość korekty przebiegu linii zabudowy w ramach postępowania uproszczonego. Liczny napływ wniosków może jednak doprowadzić do powstania zatoru w urzędach.
Co sądzicie o nowych zmianach? Czy rzeczywiście negatywnie wpłyną na ceny mieszkań, jak przewidują eksperci?
Autorzy
