Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego („m.p.z.p.”) jest aktem planistycznym, który reguluje wygląd przestrzeni publicznej i prywatnej w gminach. W wielu przypadkach jest także podstawą i początkiem realizacji inwestycji budowlanych, zwłaszcza tych małych i średnich. Przyjrzyjmy się zatem szczegółom, które każdy inwestor powinien wiedzieć o m.p.z.p., a także jakie zmiany wprowadzi nowelizacja prawa zagospodarowania przestrzennego niedawno podpisana przez Prezydenta.
Czym jest plan miejscowy?
Patrząc od strony teoretycznej jest to po prostu uchwała rady gminy, która reguluje kwestie planowania i zagospodarowania przestrzeni w danej gminie. Ponadto jest podstawą realizacji inwestycji budowlanych. Jeśli nasza nieruchomość gruntowa jest nim objęta, nie musimy co prawda występować o odrębną decyzję, że planowany przez nas budynek jest z planem zgodny, ale na etapie wydawania pozwolenia na budowę organy będą sprawdzać zgodność inwestycji z planem miejscowym.
W przypadku gdy nasz projekt będzie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego niezgodny, odmówią wydania pozwolenia na budowę, a my będziemy zmuszeni do zmiany projektu. Z tych powodów lepiej zawczasu sprawdzić, czy nasza inwestycja wpisuje się w politykę przestrzenną gminy i zaoszczędzić sobie ewentualnych problemów. Oczywiście kwestie te powinien ustalić także architekt, który przygotowuje projekt naszej inwestycji.
Jak wygląda planistyczna rzeczywistość?
Według założeń ustawowych miejscowe plany miały obowiązywać w większości gmin w Polsce. To one miały być podstawą realizacji większości inwestycji budowlanych, regulując zagospodarowanie przestrzeni w sposób kompleksowy. Niestety według zeszłorocznych danych jedynie 317 ze wszystkich 2338 gmin było pokryte miejscowymi planami w 100%, inne gminy uchwaliły je jedynie na fragmencie swojego terytorium. To wszystko przełożyło się na fakt, iż obowiązującymi planami miejscowymi było pokryte tylko 31,4 % powierzchni kraju. Uchwalenie planów miejscowych jest bardzo kosztowne, a skomplikowana procedura, bardzo czasochłonna.
Co jeśli nasza nieruchomość nie jest objęta planami miejscowymi?
Skoro planami miejscowymi nie jest pokryta większość naszego kraju, na pozostałych terenach, aby cokolwiek wybudować, będzie inwestorowi, co do zasady, potrzebna decyzja o warunkach zabudowy. Jest to niestety droga mniej komfortowa dla inwestora i zdecydowanie dłuższa. Inwestor musi wystąpić z odrębnym wnioskiem do organów gminy i czekać na wydanie decyzji administracyjnej w postaci pozwolenia na budowę, nie może zacząć dalszych etapów procesu budowlanego bez tego dokumentu. Tak się dzieje, ponieważ gdy na danym terenie nie ma uchwalonego m.p.z.p. to właśnie decyzja o warunkach zabudowy jest bezpośrednią podstawą do wydania pozwolenia na budowę. Szerzej o DWZ-tkach pisaliśmy w naszym niedawnym artykule.
Co zawierają plany miejscowe?
Uregulowań, które mają zawierać plany miejscowe jest bardzo wiele. Gminy dostosowują oczywiście ich treść do warunków miejscowych, ale większość m.p.z.p. będzie zawierała zarówno ogólne informacje dotyczące zagospodarowania przestrzeni, jak i te bardziej szczegółowe. Przykładowo organy gminy będą regulowały takie kwestie jak zasady ochrony środowiska na obszarze objętym planem miejscowym, czy przeznaczenie terenów, które mają zostać zagospodarowane. Właśnie m.p.z.p. będzie określał czy dany teren będzie np. przestrzenią mieszkaniową, usługową czy przemysłową.
Oprócz takich ogólnych kwestii, plany miejscowe będą także regulowały detale planistyczne, takie jak liczba miejsc parkingowych, czy maksymalna wysokość budynków na danym terenie. Mimo, że w teorii są to jedynie szczegóły, to właśnie one będą często decydować o zgodności naszej inwestycji z planem miejscowym, a co za tym idzie, w ogóle o możliwości jej powstania. Zwrócenie uwagi na wszystkie elementy planu miejscowego będzie zatem niezwykle ważne przy rozpoczynaniu procesu inwestycyjno-budowlanego.
Elementy m.p.z.p.
Elementów m.p.z.p. jest oczywiście bardzo dużo, ale na kilka z nich warto zwrócić szczególną uwagę i tak, plany miejscowe zawierają m.in. następujące informacje (oprócz wymienionych powyżej):
- zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu;
- maksymalną i minimalną intensywność zabudowy;
- minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej;
- zasady kształtowania krajobrazu;
- zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków, w tym krajobrazów kulturowych, oraz dóbr kultury współczesnej;
- szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym zakaz zabudowy.
Procedura uchwalania planu miejscowego
Tak jak wspominaliśmy, procedura uchwalania m.p.z.p. jest niezwykle kosztowna i czasochłonna, dlatego wciąż niewiele gmin decyduje się na taką regulację kwestii przestrzennych w gminie. Sama procedura często trwa wiele lat i angażuje wiele podmiotów, zarówno tych należących do administracji publicznej, jak i spoza niej.
Pierwszym etapem procedury jest podjęcie przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzania m.p.z.p. i samo sporządzenie projektu planu, którym zajmują się wewnętrznie organy gminy. W tym czasie osoby zainteresowane mogą złożyć wnioski do planu, przedstawiając swoje niewiążące zdanie jak według nich plan ten powinien wyglądać.
Po sporządzeniu projektu, następuje faza uzgodnień i opinii. Organy gminy występują do wielu organów administracji publicznej, aby uzyskać ich zdanie na temat projektu. Przy największych przedsięwzięciach, organów, które uczestniczą w tym etapie może być nawet ponad 25.
Przedostatnim etapem jest ponownie udział społeczeństwa w ustalaniu planu – organy gminy organizują publiczną dyskusję na jego temat, a także umożliwiają składanie uwag do tego planu. Jeśli dokonają na tym etapie zmian w planie, muszą ponownie przejść przez fazę uzgodnień i opinii.
Ostatnim etapem jest przedstawienie planu miejscowego do zatwierdzenia przez radę gminy i jego uchwalenie.
Czy można odwołać się od planu miejscowego?
Niestety możliwości kwestionowania niezadowalającego nas planu miejscowego jest bardzo niewiele. Jak pisaliśmy, w trakcie procedury planistycznej możemy oczywiście składać wnioski na etapie sporządzania projektu planu i uwagi do planu po fazie uzgodnień i opinii, ale niestety obydwa te środki nie wiążą organu planistycznego w żaden sposób. Oznacza to, iż organ może uchwalić plan niezgodny z naszym wnioskiem lub uwagą i mimo tego będzie on w pełni obowiązującym aktem prawa miejscowego.
Nie jesteśmy jednak całkowicie pozbawieni możliwości walki z niesatysfakcjonującymi rozwiązaniami zawartymi w planie miejscowym. Nieważność planu może stwierdzić Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie naszej skargi. Niestety możliwość taka jest ograniczona do 3 przypadków. Sąd stwierdza nieważność planu miejscowego, gdy istotnie narusza on:
- zasady jego sporządzania;
- tryb jego sporządzania;
- właściwości organów uczestniczących w jego sporządzaniu.
Jakie zmiany wprowadza nowelizacja prawa zagospodarowania przestrzennego?
Naczelną zmianą, którą wprowadza nowelizacja jest nowy akt prawa miejscowego zwany planem ogólnym, który będzie wyznaczać politykę planistyczną gminy i jej kierunek. Zgodnie z nowymi przepisami plan miejscowy będzie musiał być zgodny z planem ogólnym, a ewentualna niezgodność w tym zakresie będzie podstawą do stwierdzenia nieważności planu miejscowego. Nowelizacja modyfikuje także nieznacznie zakres elementów planu miejscowego i kilka etapów procedury planistycznej.
Jeśli planujesz inwestycję, a Twoja nieruchomość objęta jest m.p.z.p. musisz koniecznie zwrócić uwagę na przepisy w nim zawarte. Akt ten będzie podstawą rozpoczęcia procesu budowlanego; często o szczegóły w nim zawarte rozgrywa się cała batalia z organami gminy, a potem nawet w sądzie. Jeśli Twoja inwestycja jest z nim niezgodna, walcz dalej, możliwości są niestety ograniczone dlatego chętnie pomożemy Ci znaleźć właściwą ścieżkę prawną w takich sytuacjach.
Autorzy
