Decyzja o warunkach zabudowy (DWZ) – krótki przewodnik.
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy (potocznie: „DWZ”) bardzo często jest pierwszym krokiem w procesie inwestycyjno-budowlanym. Zwłaszcza przy mniejszych i średnich inwestycjach nieruchomościowych DWZ-tki odgrywają bardzo dużą rolę. Obecnie w Senacie trwają prace nad nowelizacją prawa zagospodarowania przestrzennego, które obejmują także DWZ-tki. W związku z tymi zmianami chcemy odpowiedzieć na częste pytania dotyczące DWZ-tek, a także przedstawić co ma się zmienić!
Czym są decyzje o warunkach zabudowy?
DWZ-tki są decyzjami administracyjnymi, które ustalają sposób zagospodarowania terenu, a także określają warunki zabudowy nieruchomości. Najczęściej uzyskanie DWZ-tki jest pierwszym krokiem, który trzeba wykonać, aby wybudować np. dom, budynek usługowy czy nieduży blok mieszkalny. Dopiero na jej podstawie inwestor może przystąpić do kolejnego kroku, czyli wystąpić o uzyskanie pozwolenia na budowę.
W jakich przypadkach wydawane są decyzje o warunkach zabudowy?
Choć DWZ są bardzo często wydawane przez organy gminy, to według założeń ustawowych nie miały być one regułą, a wyjątkiem.
O DWZ-tkę można wystąpić dopiero, gdy dana nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). To właśnie plany miejscowe regulują kwestie urbanistyczne w sposób kompleksowy i są bezpośrednio podstawą do wydania pozwolenia na budowę. Dlatego uchwalenie MPZP jest wygodne dla inwestorów – nie muszą oni ubiegać się o dodatkową, odrębną DWZ-tkę.
Niestety według zeszłorocznych danych jedynie 317 ze wszystkich 2338 gmin było pokryte planami miejscowymi w 100%, inne gminy uchwaliły MPZP jedynie na fragmencie swojego terytorium. To wszystko przełożyło się na fakt, iż obowiązującymi planami miejscowymi było pokryte tylko 31,4 % powierzchni kraju. Uchwalenie planów miejscowych jest bardzo kosztowne, a skomplikowana procedura, bardzo czasochłonna. Oznacza to, że aby wybudować cokolwiek na 68,6% powierzchni naszego kraju, będzie inwestorowi, co do zasady, potrzebna DWZ-tka.
Kto wydaje DWZ?
Odpowiedzialny za wydawanie decyzji o warunkach zabudowy jest organ wykonawczy gminy. W mniejszych gminach będzie to zatem wójt, w większych burmistrz, a w największych miastach – prezydent miasta. Przed złożeniem wniosku warto skontaktować się z miejscowym urzędem gminy lub miasta. Można w ten sposób dowiedzieć się, jakie dokumenty będą potrzebne do uzyskania DWZ, ponieważ, mimo że generalnie wymagania te są określone w ustawie, to wiele zagadnień może się różnić w zależności od położenia nieruchomości. Przykładowo w zakresie uzbrojenia terenu – należy wystąpić o zapewnienie zaopatrzenia danego budynku w media do miejscowych przedsiębiorstw, a urząd gminy lub miasta z łatwością poda nam informacje do kogo się zwrócić.
Jakie warunki musi spełniać projekt, aby możliwe było otrzymanie DWZ?
Inwestor musi spełnić szereg warunków przewidzianych w przepisach, aby otrzymać DWZ-tkę zgodną ze swoim żądaniem. Najważniejsze z nich zostały uregulowane w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z tym przepisem wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku, gdy inwestor spełni wszystkie poniższe warunki:
- co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
- teren ma dostęp do drogi publicznej;
- istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
- teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne;
- decyzja jest zgodna z odrębnymi przepisami;
- zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, rurociągu, lub też, na którym ustanowiono zakaz wznoszenia i utrzymywania obiektów budowlanych przeznaczonych na pobyt ludzi.
W jakim terminie uzyskam decyzję o warunkach zabudowy?
Zgodnie z przepisami postępowania administracyjnego załatwienie sprawy wymagającej postępowania wyjaśniającego (a takim jest najczęściej postępowanie w sprawie uzyskania DWZ-tki), powinno nastąpić nie później niż w ciągu miesiąca. Jeśli natomiast nasza sprawa jest szczególnie skomplikowana, powinno to nastąpić nie później niż w ciągu dwóch miesięcy od dnia wszczęcia postępowania. Warto zaznaczyć, iż dniem wszczęcia postępowania jest data złożenia przez nas wniosku o wydanie decyzji.
Czy mogę się odwołać od decyzji?
Tak. Jeśli decyzja jest niezgodna z żądaniami wnioskodawcy albo organy gminy lub miasta odmówiły ustalenia warunków zabudowy, można odwołać się od decyzji wydanej przez organ pierwszej instancji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.
Jakie zmiany ma wprowadzić nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym?
Naczelną zmianą, jaką ma wprowadzić nowelizacja jest ograniczenie terminu ważności DWZ-tek. Zgodnie z nowymi przepisami decyzja o warunkach zabudowy będzie wygasać po upływie 5 lat od dnia, w którym stała się prawomocna. Obecnie decyzje te są wydawane bezterminowo. Oznacza to, iż jeśli nowa ustawa wejdzie w życie, inwestor będzie miał tylko pięć lat na uzyskanie pozwolenia na budowę na podstawie uzyskanej DWZ-tki.
Drugą zmianą dotyczącą pośrednio decyzji o warunkach zabudowy jest obowiązek uchwalenia przez każdą z gmin planu ogólnego, który będzie regulował zasadniczy kierunek działań planistycznych w gminie. Co ważne DWZ-tki będą musiały być zgodne z tym planem ogólnym. Oznacza to, iż w przyszłości inwestorzy chcący podjąć się jakiejkolwiek inwestycji budowlanej będą musieli w pierwszej kolejności sprawdzić regulacje planu ogólnego. Jeśli ich inwestycja będzie sprzeczna z tym, co w nim zapisano, nie będzie możliwe wydanie decyzji o warunkach zabudowy zgodnej z żądaniem inwestora.
Decyzja o warunkach zabudowy jest początkiem wielu procesów inwestycyjno-budowlanych. Wydawana przez organy gminy, ustala podstawowe warunki, które muszą być spełnione w przyszłym projekcie obiektu budowlanego. Obecnie trwają prace nad nowelizacją, która istotnie zmieni okres ważności DWZ-tek – będą one ważne tylko przez 5 lat.
Autorzy:
r. pr. Bartosz Jankowski, partner – b.jankowski@morawski.eu
apl. adw. Bartłomiej Małkiewicz, associate – b.malkiewicz@morawski.eu
