W artykule dowiecie się, jak nowy akt planistyczny wprowadzany w 2023 roku wpłynie na inwestycje nieruchomościowe. Poznacie istotę planu ogólnego, jego znaczenie dla inwestorów oraz procedurę jego tworzenia. To kluczowa wiedza dla każdego, kto planuje inwestycje w Polsce.
Reforma planowania przestrzennego
Już 24 września 2023 r. wchodzi w życie długo zapowiadana i szeroko komentowana reforma planowania przestrzennego. Jedną z naczelnych zmian, wprowadzaną przez nowelizację jest dodanie do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nowego aktu planistycznego w gminie – planu ogólnego.
Ma on zastąpić obecnie funkcjonujące studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy („Studium”). Pomysł nie jest jednak całkowicie oryginalny, ponieważ plany ogólne funkcjonowały w Polsce przed 1994 rokiem. Najważniejsze jest jednak, jakie praktyczne i interesujące z punktu widzenia inwestycji nieruchomościowych zmiany niesie ze sobą ten nowy akt prawny.
Czym jest plan ogólny w planowaniu przestrzennym?
Jest to nowy akt planistyczny gminy, który ma zastąpić Studium i określać najważniejsze kierunki gminnej polityki planistycznej. Będzie uchwalany dla terenu całej gminy, tak aby żadna z jej części nie pozostawała poza regulacjami planistycznymi. Przed reformą bardzo często działo się tak, że plany miejscowe były uchwalane dla niewielkiego odcinka gminy, a na pozostałym terenie inwestycje powstawały na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.
Jednocześnie decyzje te były wydawane bez odgórnych założeń, co powodowało chaos urbanistyczny i brak jednolitego zagospodarowania terenu. Właśnie takim sytuacjom ma zapobiegać plan ogólny. Gminy mają obowiązek uchwalenia planu ogólnego do 31 grudnia 2025 roku, od 1 stycznia 2026 r. planowanie przestrzenne ma działać na nowych zasadach.
Strefy planu ogólnego
W planach ogólnych obowiązkowo znajdą się dwie kwestie; gminy będą określały w nich strefy planistyczne i gminne standardy urbanistyczne. Stref planistycznych ma być 13 i będą to między innymi:
- strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną lub jednorodzinną,
- strefa usługowa,
- strefa handlu wielkopowierzchniowego
- strefa gospodarcza.
Gminy będą także mogły określić w planach ogólnych obszary uzupełnienia zabudowy (tylko na nich będzie można budować obiekty jeśli dla danego terenu nie uchwalono planu miejscowego) i obszary zabudowy śródmiejskiej.
Gminny katalog stref planistycznych
Drugi obowiązkowy element planu ogólnego tj. gminne standardy urbanistyczne będzie obejmował przede wszystkim gminny katalog stref planistycznych, a także będzie mógł obejmować gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej. Przede wszystkim to pierwsze pojęcie warte jest wyjaśnienia.
Na podstawie gminnego katalogu stref planistycznych organy gminy będą ustalały m.in. profil funkcjonalny strefy, wartości maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy czy wartość maksymalnej wysokości zabudowy w danej strefie. Oznacza to, iż plan ogólny nie będzie jedynie generalnym wyznacznikiem polityki przestrzennej gminy, lecz będzie zawierał konkretne wymogi dla zabudowy na danym terenie. Takie rozwiązanie, z uwagi na wiążący charakter planu ogólnego, z pewnością przyczyni się pozytywnie do jednolitości zabudowy i porządku urbanistycznego.
Dlaczego plan ogólny jest tak ważny dla inwestorów?
Będzie to akt planistyczny, który ma ustanawiać kierunek zagospodarowania przestrzennego danej gminy i zasady tego zagospodarowania, a inne dokumenty planistyczne w gminie będą musiały być z nim zgodne. Oznacza to, że na podstawie planu ogólnego będą następnie uchwalane plany miejscowe i wydawane decyzje o warunkach zabudowy, a to one są podstawą do powstania większości inwestycji. Jeśli nasza inwestycja nie będzie zgodna z planem ogólnym, organ gminy nie będzie mógł jej uwzględnić w planie miejscowym ani decyzji o warunkach zabudowy. Co za tym idzie, nie otrzymamy pozwolenia na budowę.
Ponadto, jeśli nasza działka nie będzie objęta planem miejscowym, a w planie ogólnym nie będzie znajdowała się na obszarze uzupełnienia zabudowy, to w ogóle nie będziemy mogli wybudować na niej niczego – nie dostaniemy wtedy nawet decyzji o warunkach zabudowy.
Kto będzie tworzył i uchwalał plany ogólne?
Za tworzenie planów ogólnych odpowiedzialne będą gminy. Technicznie rzecz ujmując, sam dokument będzie tworzył wójt, burmistrz albo prezydent miasta, w zależności od tego, których z tych organów w danej gminie funkcjonuje. Organ ten będzie miał największy wpływ na wygląd planu ogólnego. Uchwalać plan ogólny będzie natomiast rada gminy.
Procedura tworzenia planu ogólnego: krok po kroku
Procedura tworzenia planu ogólnego będzie dość skomplikowana, ale bardzo podobna do procedury, w której powstaje plan miejscowy. Rozpoczynać się będzie od uchwały rady gminy o przystąpieniu do sporządzania planu ogólnego, a następnie prace będą powierzane wspomnianemu wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta. Następnie, po stworzeniu wstępnego projektu, obowiązkowo organy gminy będą musiały uzyskać niezbędne uzgodnienia i opinie co do planu. Będą w tym zakresie współdziałały np. z gminami ościennymi czy regionalnymi dyrektorami ochrony środowiska.
Następnie organy gminy będą obowiązane do przeprowadzenia konsultacji społecznych i to właśnie ten etap może być kluczowy dla wielu inwestorów. Będą oni mogli zgłaszać najpierw wnioski do planu miejscowego, a następnie uwagi czy brać udział w spotkaniach organizowanych przez organy gminy. Konsultacje społeczne będą trwały co najmniej 28 dni. Co prawda organy gminy nie będą musiały uwzględnić wniosków lub uwag inwestorów, ale i tak warto wziąć udział w tym etapie i przedstawić swoje stanowisko! Po pierwsze, organ pozna nasze stanowisko i może je uwzględnić w planie. Po drugie, jeśli go nie uwzględni i nie rozpatrzy, może to być podstawa do zaskarżenia planu ogólnego do sądu administracyjnego.
Po zakończeniu wszystkich czynności, wójt, burmistrz albo prezydent miasta przedstawiać będzie projekt planu radzie gminy, która będzie go uchwalała.
Konsultacje społeczne: dlaczego są ważne dla inwestorów?
Niestety możliwości kwestionowania niezadowalającego nas planu ogólnego jest bardzo niewiele. Jak pisaliśmy, w trakcie procedury planistycznej możemy oczywiście składać wnioski na etapie sporządzania projektu planu i uwagi do planu w konsultacji społecznych, czy brać udział w spotkaniach z przedstawicielami gminy. Niestety wszystkie te środki nie wiążą organu planistycznego w żaden sposób. Oznacza to, iż organ może uchwalić plan niezgodny z naszym wnioskiem lub uwagą i mimo tego będzie on w pełni obowiązującym aktem prawa miejscowego.
Jak kwestionować plan ogólny?
Nie jesteśmy jednak całkowicie pozbawieni możliwości walki z niesatysfakcjonującymi rozwiązaniami zawartymi w planie ogólnym. Nieważność planu może stwierdzić Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie naszej skargi. Niestety możliwość taka jest ograniczona do 3 przypadków. Sąd stwierdza nieważność planu ogólnego, gdy istotnie narusza on:
- zasady jego sporządzania;
- tryb jego sporządzania;
- właściwość organów uczestniczących w jego sporządzaniu.
Przyjęte w ustawie rozwiązanie jest zatem takie samo jak w przypadku planu miejscowego.
Plan ogólny okiem prawnika
Nowe rozwiązania w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym będą bardzo istotnie wpływać na sytuacje inwestycji nieruchomościowych w Polsce. Wprowadzony plan ogólny będzie często decydował czy będą one mogły zostać w ogóle zrealizowane. Dlatego trzeba działać już dziś!
Jeśli planujecie realizować swoje inwestycje nieruchomościowe w ciągu najbliższych lat, koniecznie zwróćcie uwagę na projekt planu ogólnego tworzonego teraz przez Waszą gminę. Ponadto chętnie pomożemy Ci osiągnąć satysfakcjonuje rozwiązanie w planie ogólnym lub uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, zanim ograniczenia związane z tym pierwszym wejdą w życie.
Przeczytaj też, czym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego („m.p.z.p.”) oraz jak uzyskać decyzje o warunkach zabudowy.
Autorzy
