Dobre wieści dla kupujących mieszkanie – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdza, iż zakup mieszkania w celu realizacji własnego celu mieszkaniowego nie wyklucza możliwości jego czasowego najmu, z zachowaniem prawa do zwolnienia z obowiązku zapłaty podatku dochodowego.
Nabycie nieruchomości jest często czasochłonnym i złożonym procesem, który związany jest z wieloma wydatkami. O niezbędnych płatnościach związanych z zakupem nieruchomości, pisaliśmy wcześniej.
Aktualny stan prawny
Jedną z kwestii, którą bez wątpienia należy zbadać przed nabyciem nieruchomości, są podatki oraz ewentualne przysługujące nam od nich ulgi. Obciążenia podatkowe zależą między innymi od tego, jakie są nasze plany związane z nieruchomością.
Zgodnie z Ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 26 lipca 1991 r. (tekst jednolity Dz.U. z 2022 r., poz. 2647, dalej „Ustawa”), jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub jej części/udziału, jest dokonane przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie, stanowi ono źródło przychodu.
Podatek dochodowy z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału wynosi 19% podstawy opodatkowania, czyli dochodu. Dochód obliczany jest jako różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami uzyskania tego przychodu, powiększonymi o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Ulgi mieszkaniowe
Zwolnienie z obowiązku płatności podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości można uzyskać, jeżeli w terminie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości zostanie wydany na własne cele mieszkaniowe (zwolnienie następuje proporcjonalnie do wydatków poczynionych na własne cele mieszkaniowe).
Katalog wydatków, które ustawodawca uznaje za własne cele mieszkaniowe — jest zamknięty i został określony w art. 21 ust. 25 Ustawy. Pojawiają się tam m.in. pozycje takie jak:
- nabycie budynku mieszkalnego jego części lub udziału,
- nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego,
- nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego,
- spłata kredytu (pożyczki) hipotecznego zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu na zakup nieruchomości na własne cele mieszkaniowe.
O ile przepisy określają wyraźnie jakie wydatki uznawane są za realizację własnego celu mieszkaniowego, to Ustawa w żaden sposób nie określa tego, kiedy i jak długo podatnik powinien mieszkać w nabytym lokalu mieszkalnym, żeby nastąpiła realizacja własnego celu mieszkaniowego.
Zastosowanie interpretacji podatkowych w praktyce
W odniesieniu do opisanego zagadnienia, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał indywidualną interpretację podatkową (0113-KDIPT2-2.4011.447.2023.3.KR) na podstawie następującej sytuacji faktycznej.
Zakup nieruchomości
Podatnik zakupił pierwszą nieruchomość w roku 2017 i początkowo przeznaczył ją na wynajem. Następnie, w lipcu 2022 roku, nabył drugą nieruchomość, finansując jej zakup za pomocą kredytu bankowego.
Decyzje i działania podatnika
W związku z dynamicznym otoczeniem rynkowym i ciągłym wzrostem stóp procentowych podatnik zdecydował o sprzedaży pierwszej nieruchomości przed upływem 5 lat od daty jej zakupu.
Miało to spowodować powstanie obowiązku podatkowego, co nastąpiło w sierpniu 2022 roku. Następnie pozyskane środki z tej transakcji wykorzystał niezwłocznie do spłaty kredytu zaciągniętego na zakup drugiej nieruchomości.
W konsekwencji spełnione zostały warunki zwolnienia z obowiązku podatkowego wynikającego z uzyskania przychodu ze sprzedaży pierwszej nieruchomości, tj. tak zwana ulga mieszkaniowa. To zwolnienie miało miejsce przed upływem 3 lat od zakończenia roku podatkowego, w którym doszło do odpłatnego zbycia nieruchomości nr 1.
Korzystanie z drugiej nieruchomości
Na mocy umowy sprzedaży mieszkania, poprzedni właściciel korzystał z drugiej nieruchomości aż do końca stycznia 2023 roku. Po tym terminie nastąpiło przekazanie nieruchomości podatnikowi, który od tego momentu wykorzystywał ją na własne cele mieszkaniowe.
W obliczu trudnej sytuacji ekonomicznej w lipcu 2023 roku podatnik zaczął rozważać możliwość wynajmu drugiej nieruchomości. W związku z tym zwrócił się do organu podatkowego z pytaniem, czy wynajem tej nieruchomości spowoduje utratę ulgi mieszkaniowej i skutkować będzie koniecznością uiszczenia podatku dochodowego.
Interpretacja Organu Podatkowego
W wydanej indywidualnej interpretacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wyjaśnił, że:
„[…] ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa, kiedy i jak długo podatnik powinien mieszkać w nabytym lokalu mieszkalnym, żeby nastąpiła realizacja celu mieszkaniowego.
Tym samym brak jest podstaw do uznania, że podatnik nie realizuje celu mieszkaniowego w przypadku, gdy nabył lokal mieszkalny w celu zamieszkania w nim, ale w lokalu tym – z różnych powodów- zamieszka po upływie określonego czasu, np. kilku miesięcy lub w lokalu tym po nabyciu będzie mieszkał tylko przez pewien czas.
(…) Prawa do zwolnienia nie traci również podatnik, który nabył lokal mieszkalny na cele mieszkaniowe, mieszkał w nabytym lokalu mieszkalnym, np. przez kilka miesięcy, a następnie przedmiotowy lokal zbył w drodze darowizny lub sprzedaży.
(…) Ważne jest jedynie to, że nieruchomość została nabyta w celu realizacji własnego celu mieszkaniowego.”
Podsumowanie
Takie wyjaśnienie przepisów podatkowych zasługuje na aprobatę, uwzględniając różnorodność życiowych sytuacji, z którymi muszą się mierzyć podatnicy. W efekcie podatnicy mają większą elastyczność w zarządzaniu nieruchomościami, nie narażając się na utratę ulgi mieszkaniowej.
Nie wystarczy sama deklaracja
Jednocześnie Dyrektor KIS zwrócił uwagę, iż zgodnie z obowiązującym orzecznictwem decydujące znaczenie dla skorzystania z ulgi mieszkaniowej ma faktyczne realizowanie potrzeb mieszkaniowych podatnika, a nie deklarowanie przez niego, że taki cel będzie spełniony.
Indywidualna interpretacja podatkowa
W związku z tym, iż indywidualna interpretacja podatkowa chroni jedynie podatnika, który o nią wystąpił i to jedynie w stanie faktycznym zaprezentowanym przez podatnika w konkretnym stanowisku, nie ma ona zastosowania w innych przypadkach. W związku z tym nie można niestety przyjąć za pewnik, że w bardzo zbliżonych z punktu widzenia podatnika sytuacjach faktycznych, organ podatkowy wyda tożsamą interpretację. Z tych względów w przypadku wątpliwości zalecane jest wystąpienie o indywidualną interpretację podatkową. Bez wątpienia jednak omawiana interpretacja może być przywoływana w podobnych przypadkach i wskazuje na elastyczne podejście, organu podatkowego, które należy ocenić pozytywnie.
Autorzy
