PCC i inne opłaty: Jak zmiany prawne wpłyną na koszty zakupu nieruchomości?

26 maja 2023 r. Sejm  uchwalił ustawę, która zmienia szereg przepisów innych ustaw, w tym wprowadza szeroko dyskutowaną nową stawkę PCC (podatku od czynności cywilnoprawnych) w wysokości 6%, przy tzw. „hurtowym zakupie mieszkań”. 

Dodatkowo osoba fizyczna przy zakupie pierwszego mieszkania, z rynku wtórnego, będzie zwolniona z obowiązku płatności podatku PCC, który do tej pory wynosił 2% wartości zakupionej nieruchomości.

Koszty przy zakupie nieruchomości: Co warto wiedzieć?

Zanim szerzej omówimy przyjęte przez Sejm zmiany, zróbmy krótki przegląd przykładowych opłat, z którymi musi się liczyć osoba zamierzająca kupić nieruchomość:

1. Opłaty notarialne – koszt ten wzrasta wraz ze wzrostem wartości transakcji i może wynieść od 100 zł do 10.000 zł.
   1. Wyjątek stanowią czynności dokonywane pomiędzy osobami z I grupy podatkowej. W tym przypadku maksymalna stawka opłaty notarialnej wynosi 7.500 zł
2. PCC w wysokości 2% wartości nieruchomości – przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego.  Przyjęte przez Sejm nowe przepisy przewidują możliwość uniknięcia obowiązku płatności tego podatku w szczególnych przypadkach, o których mowa będzie niżej;
3. Opłata sądowa za wpis prawa własności do KW – 200 zł;
4. Opłata za założenie KW – 100 zł;
5. Opłata za wpis hipoteki do KW – 200 zł;
6. Opłata za odpis zwykły z KW nieruchomości – 30 zł;
7. Odpis aktu notarialnego – 6 zł za stronę + 23% VAT;
8. Podatek VAT w wysokości 8% lub 23% – przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego.

W przypadku gdy kupujący nabywa nieruchomość na kredyt, powyższą listę należy z pewnością uzupełnić jeszcze o koszty zawarcia umowy kredytu hipotecznego oraz koszty wymaganego w takiej sytuacji przez bank ubezpieczenia nieruchomości. 

Ulgi dla pierwszych nabywców: Czy zwolnienie z PCC to możliwość?

Jak widać wydatki, które należy wziąć pod uwagę planując zakup nieruchomości są znacznie większe niż sama zapłata ceny za nieruchomość. Poniżej skupimy się jednak na planowanych zmianach w zakresie płatności wymienionego na liście podatku PCC.

Warto zauważyć, że ta zmiana jest skierowana przede wszystkim do młodych osób. W obecnej sytuacji gospodarczej wiele z nich nie ma możliwości zakupu własnego mieszkania bez wsparcia rodziny. 

Dodatkowo, nowe przepisy wprowadzają pewne podobieństwa do programu rządowego „Pierwsze Mieszkanie”. Zatem, jeśli osoba kupująca nieruchomość nie jest w chwili nabycia ani wcześniej nigdy nie była właścicielem innego mieszkania, a także nie posiada i nie posiadała udziałów w innych nieruchomościach (z wyjątkiem odziedziczonego udziału do wysokości 50%), zwolniona jest z obowiązku zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2%.

Wpływ na inwestorów: Nowa stawka podatku PCC

Dla równowagi wprowadzono zmianę, która ma prawdopodobnie uderzać głównie w fundusze inwestycyjne i przedsiębiorców nastawionych na zakup inwestycyjny nieruchomości. Chodzi o nową stawkę podatku PCC w wysokości 6%, do którego zapłaty zobowiązany będzie kupujący, który nabędzie co najmniej 6 mieszkań lub udziałów w nich na rynku pierwotnym, zlokalizowanych w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej. 

W praktyce więc zastosowanie tej stawki podatku nie będzie powszechne, a przepis został skonstruowany w sposób, który pozostawia kupującym wiele możliwości „uchylenia się” od płatności tego podatku.

Co ciekawe, jak zwracają uwagę doradcy podatkowi, wprowadzony przepis dotyczący podwyższonej stawki podatku stanowi także swoisty wyłom z wynikającej z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC zasady wyłączenia spod opodatkowania podatkiem PCC czynności opodatkowanych jednocześnie podatkiem VAT. Nowe przepisy zmuszą w określonych sytuacjach nabywcę do zapłacenia dwóch podatków (PCC i VAT) od tej samej transakcji.

Autorzy

r. pr. Barbara Pietrzak, associate – a.pietrzak@morawski.eu

r. pr. Bartosz Jankowski, partner – b.jankowski@morawski.eu